IMT, IMI e mais-valias: todos os impostos ao comprar e vender imóvel em Portugal
"Guia prático sobre IMT, IMI, Imposto do Selo e mais-valias imobiliárias em Portugal. Saiba exactamente quanto vai pagar — e como minimizar os custos fiscais legalmente."
Um dos maiores erros de quem compra imóvel em Portugal pela primeira vez é subestimar os custos fiscais associados à transacção. IMT, Imposto do Selo, IMI anual e, na venda, as mais-valias — em conjunto, estes impostos podem representar entre 8% e 15% do valor do negócio. Aqui está o guia completo, actualizado para 2026.
IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
O IMT é pago pelo comprador no momento da escritura. A taxa varia conforme o valor, a finalidade e o tipo de imóvel.
Tabela de taxas IMT 2026 — Habitação Própria e Permanente
| Valor de aquisição | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €97.064 | Isento | — |
| €97.064 – €132.774 | 2% | €1.941,28 |
| €132.774 – €181.034 | 5% | €5.924,50 |
| €181.034 – €301.688 | 7% | €9.545,18 |
| €301.688 – €603.289 | 8% | €12.562,06 |
| Superior a €603.289 | 6% (taxa única) | — |
| Superior a €1.050.400 | 7,5% (taxa única) | — |
Para habitação secundária ou investimento, as taxas são diferentes e geralmente mais elevadas. Imóveis rústicos têm taxa de 5%.
Imposto do Selo na compra
Além do IMT, o comprador paga Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor de aquisição (ou o VPT — Valor Patrimonial Tributário — se for superior). Este imposto é também pago na escritura, cumulativamente com o IMT.
Se houver financiamento bancário, o Imposto do Selo incide também sobre o mútuo: 0,6% para créditos com prazo superior a 5 anos.
Simulação de custos totais — compra de €500.000
| Custo | Valor estimado |
|---|---|
| IMT (habitação própria permanente) | ≈ €27.458 |
| Imposto do Selo (0,8%) | €4.000 |
| Notário + registo | €1.200 – €2.000 |
| Advogado / solicitador | €1.500 – €3.000 |
| Total estimado | ≈ €34.000 – €36.500 |
IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis
O IMI é um imposto anual sobre a propriedade, pago pelo proprietário. A taxa varia por município:
- Prédios urbanos: 0,3% a 0,45% do VPT
- Lisboa: 0,3%
- Oeiras: 0,3%
- Cascais: 0,34%
Para imóveis com VPT de €400.000 em Oeiras, o IMI anual será de cerca de €1.200.
Isenção de IMI: habitação própria e permanente com VPT até €125.000 pode beneficiar de isenção temporária (3 anos, renovável).
Mais-valias na venda
Quando vende um imóvel por um valor superior ao de aquisição, a diferença (mais-valia) está sujeita a IRS. O cálculo é feito sobre 50% da mais-valia (para residentes), que é englobada nos restantes rendimentos e tributada às taxas progressivas do IRS.
Fórmula simplificada:
Mais-valia = Valor de venda − (Valor de compra × coeficiente de desvalorização monetária) − encargos − despesas de melhoria
Casos de isenção ou exclusão
- Reinvestimento em habitação própria: se o produto da venda for reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, as mais-valias podem ficar isentas (com condições).
- Imóvel adquirido antes de 1989: excluído de tributação.
- Não residentes: tributados à taxa autónoma de 28% sobre a totalidade da mais-valia (sem a redução de 50%).
Como minimizar os custos fiscais — legalmente
- Guardar todas as facturas de obras e melhorias feitas no imóvel — reduzem a mais-valia tributável.
- Planear o reinvestimento com antecedência — o prazo legal é de 36 meses após a venda.
- Verificar a elegibilidade para isenção de IMI antes da compra.
- Considerar o timing da venda em função da taxa de IRS marginal aplicável no ano fiscal.
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